Kannattaako asua vuokralla vai ostaa asunto, kun asumisen kustannukset nousevat?

Moni miettii parhaillaan, miten voisi itse vaikuttaa asumisen menoihin, kun asumisen kustannukset ovat nousseet. Osaan menoista voi vaikuttaa itse ja osaan taasen ei, kuten sähkön hintaan tai korkojen nousuun. POP Pankkikeskuksen rahoituksen kehityspäällikkö Sari Airaksinen kirjoittaa, kannattaako nykyisessä markkinatilanteessa asua omistusasunnossa vai vuokralla.  

Asumismenojen yksi määräävä tekijä on se, asuuko vuokralla vai omistusasunnossa. Jos asuu vuokralla, vuokran määrä ja mahdolliset korotukset on sovittu vuokrasopimuksella ja kustannusten nousu on ennakoitavissa. Muut vuokra-asumisen menot muodostuvat esimerkiksi sähköstä, vedestä ja lämmityksestä, joiden hinnat ovat yleensä varsin vakaita. Viime vuonna sähkön hinta kuitenkin lähti rajuun nousuun, mutta onneksi nyt pahin näyttäisi olevan jo takana. Muita säännöllisiä asumisen menoja ei vuokralaiselle pääsääntöisesti tule. 

Omistusasunnossa asumisen menot muodostuvat lähtökohtaisesti samoista asioista kuin vuokralla, mutta vuokran sijasta maksetaan usein asuntolainaa. Lisäksi omistusasujalle voi tulla maksettavaksi myös muita kuluja, joista esimerkkeinä mainittakoon kiinteistövero sekä hoito- ja rahoitusvastikkeet. Omistusasujan on myös hyvä varautua vuosittaisiin asunnon ylläpitoon liittyviin menoihin sekä tarvittaessa isompiin remontteihin ja korjauksiin. 

Tiivistetysti voidaan todeta, että omistusasujan tulee pystyä varautumaan suurempiin asumismenoihin kuin vuokralaisen. Onko siis järkeä asua omistusasunnossa, kun voisi huolettomasti elää vuokralla eikä stressata hintojen noususta? Tätä varmasti moni on miettinyt, kun korotkin ovat nousseet sähkön hinnan lisäksi.  

Omistusasuminen kerryttää varallisuutta 

Asumismenoja ja -muotoja vertailtaessa on hyvä pitää lähtökohtana sitä, että tulojen tulee riittää kaikkiin asumismenoihin, sisältäen esimerkiksi asuntolainan takaisinmaksun. Omistusasumisen hyvä puoli on siinä, että jos asuntoon kohdistuu asuntolainaa, niin jokainen lainanlyhennys kartuttaa omaa asuntovarallisuutta, kun taas vuokralla asuessa vuokran maksaminen kerryttää vuokranantajan varallisuutta. Omistusasuminen on lähtökohtaisesti taloudellisesti kannattavampaa kuin vuokralla asuminen, olipa kustannus- ja korkotaso mikä tahansa.

Jos nousevat korot huolestuttavat ja haluaa asuntolainan takaisinmaksuun ennakoitavuutta, niin siihenkin on apua saatavilla. Pankeilla on tarjolla vaihtuvakorkoisten asuntolainojen lisäksi myös kiinteäkorkoista asuntolainaa sekä erilaisia korkosuojia. Valitsemalla kiinteä koron tietää etukäteen, mitkä asuntolainan kuukausierät ovat, eikä tarvitse turhaan huolehtia korkojen muutoksista. Tyypillisesti Suomessa tehdään kiinteäkorkoisia lainoja huomattavasti vähemmän kuin euroalueella. Suomessa kotitalouden uusista asuntolainoista keskimäärin yli 90 % on sidottu vaihtuvakorkoiseen lainaan (esim. Euribor 12 kk) ja vastaavasti esimerkiksi Ranskassa vaihtuvakorkoisten lainojen osuus oli 2020-luvun alussa vain muutaman prosentin. 

Entä miten voi varmistua siitä, että omistusasunnon arvo säilyy? Kukaan ei voi etukäteen varmuudella tietää, miten asunnon arvo säilyy ja kehittyy. Pääsääntöisesti voidaan kuitenkin sanoa, että omistusasunnot ovat säilyttäneet hyvin arvonsa edellyttäen, että asunnon sijainti on hyvä ja asuntoa on huollettu säännöllisesti ja pidetty kunnossa. 

Viimeisen vuosikymmenen aikana asunnon sijainnin on todettu olevan hyvä, jos se on sijainnut kasvukeskuksessa, siellä on hyvä työllisyystilanne, palveluja on riittävästi saatavilla ja alueella on hyvä kaavoitustilanne. Hyvän sijainnin kriteerit voivat kuitenkin myös muuttua. Tällä hetkellä on havaittavissa, että etätyön lisääntymisen myötä arvostus väljempään asumiseen on kasvanut. Se on johtanut siihen, että nykyisin asuntoja etsitään myös suurempien kaupunkien kehyskunnista, joissa ei välttämättä ole saatavilla kaikkia samoja palveluja kuin kasvukeskuksissa. 

Miltä asunnon omistajan ja vuokralaisen tilanne näyttää 10, 20 tai 25 vuoden päästä? 

Miten asumisen kulut jakautuvat vuokralla ja omistusasunnossa? Entä miten varallisuus kasvaa? Tarkastellaan asiaa esimerkkilaskelman avulla, jossa vertaillaan samanarvoisen kerrostalokaksion kustannuksia. 

Esimerkki samankokoisesta ja samanarvoisesta kerrostalokaksiosta, jonka arvo on 200 000 €. Vertaillaan asumiskuluja 25 vuoden ajalta vuokralla asumisen ja omistusasumisen kesken ja kun omistusasuntoon kohdistuu asuntolainaa. 

Yksinkertaisuuden vuoksi pidetään laskelmassa oletusarvona, että asunnon arvo ja asumisen menot ovat samat koko ajan. Näinhän ei käytännössä tapahtuisi, sillä inflaation johdosta menot nousevat pitkällä aikavälillä.  

Kyseisessä esimerkissä kymmenen vuoden kuluttua kuukausittaiset asumismenot muodostuvat molemmilla samoista asioista, mutta omistusasujan asuntolainan määrä on pienentynyt 134 000 euroon, jolloin asuntovarallisuutta on kertynyt noin 60 000 euroa. Vuokralla asujalle ei ole kertynyt vastaavaa asumiseen liittyvää varallisuutta.  

Kahdenkymmenen vuoden päästä edelleen asumismenot muodostuvat samoista asioista, mutta omistusasujan asuntolainaa on jäljellä enää 55 000 euroa ja vastaavasti asunnon varallisuusarvoa on noin 150 000 euroa. Vuokralla asujalle ei ole tässäkään ajassa kertynyt vastaavaa asumiseen liittyvää varallisuutta. 

Kun laina on maksettu kokonaan pois, omistusasujan asumismenot pienentyvät huomattavasti vuokralla asumiseen verrattuna.

Aikamoinen ero lopputulemassa, eikö vain? Toki on huomioitava, että jos vuokralla asuessaan sijoittaa vuokra-asumisesta koituvan säästöosuuden hyvin, niin lopputulema voi varallisuuden osalta olla sama tai jopa parempi kuin omistusasujan kohdalla. Kuitenkin on usein niin, ettei vuokralla asumisesta saatua säästöä tule välttämättä sijoitettua, vaan säästöosuus käytetään elämiseen joko osittain tai kokonaan.

Vastaavasti omistusasujalle voi tulla ennakoimattomia menoeriä, jolloin lainan takaisinmaksu ei onnistukaan alkuperäisen suunnitelman mukaan eikä asuntovarallisuutta kerry suunnitellusti. 
Sekin on hyvä tiedostaa, että kaikille omistusasuminen ei vain ole luontevaa, jolloin vuokralla asuminen on erittäin hyvä vaihtoehto. 

Tavoitteenani tällä yksinkertaistetulla esimerkillä on havainnollistaa sitä, että asumisen menoihin voi vaikuttaa omilla valinnoilla. Yksittäisten vuosien ja hintashokkien ei kannata antaa sekoittaa kokonaiskuvaa, vaan asunto on hyvä hankkia omat tarpeet huomioiden, ja sovittaa asumisen ja elämisen menot sen mukaisesti. Jos omistusasuminen kiinnostaa, niin varsinkin nyt ensiasunnon ostajilla on paljon valinnanvaraa asunnoissa, ja erityisesti ASP-säästäjät ovat saaneet vuoden 2023 alusta alkaen enemmän etuja ASP-lainaan aiempiin vuosiin verrattuna. 

Jos asumiskustannukset tai asunnon ostaminen mietityttää, muistathan hyödyntää pankin asiantuntijoiden apua. Heillä on asiantuntemusta kulloinkin vallitsevasta korkotilanteesta ja asioista, joita olisi hyvä huomioida erilaisten asumismuotojen kohdalla.  
 

Tämän blogitekstin on kirjoittanut rahoituksen kehityspäällikkö Sari Airaksinen.